Què passa si la teva casa de vacances pagaria per si mateixa? A la Costa Brava, milers de propietaris han descobert que combinar l'ús personal amb el lloguer turístic no només és possible, sinó extraordinàriament rendible. T'explicarem tot el que necessites saber per convertir la teva propietat en una màquina generadora d'ingressos.

‍

La realitat dels nombres

‍

Siguem directes: un immoble ben gestionat a la Costa Brava pot generar entre 20.000 i 60.000€ anuals en ingressos de lloguer turístic, depenent de la ubicació, la mida i la temporada d'ocupació.

Exemple real - Apartament a Roses (2 habitacions)

• Preu de compra: 280,000€
• Ingressos anuals: 24.000€
• Despeses (comunitat, IBI, neteja, gestió): 8.000€
• Benefici net: 16.000€
• Rendibilitat: 5,7% per any

Exemple real - Vila a Begur (4 habitacions, piscina)

• Preu de compra: 650,000€
• Ingressos anuals: 48.000€
• Despeses (manteniment, serveis, gestió): 15.000€
• Benefici net: 33.000€
• Rendibilitat: 5,1% per any

Aquestes xifres superen àmpliament la rendibilitat mitjana dels dipòsits bancaris o fons d'inversió conservadors, i també tens un actiu tangible que es revalora.

‍

Les zones estrella per a la rendibilitat

‍

Nivell 1 - Demanda Màxima (ocupació 85-95% temporada alta)

• Lloret de Mar: Alta facturació, públic internacional, preus competitius
• Roses: Famílies i esports nàutics, temporada ampliada a l'octubre
• L'Estartit: Busseig i natura, en gran demanda per francesos i holandesos
• Platja d'Aro: Ambient jove, vida nocturna, alta ocupació

Nivell 2 - Alta Demanda amb Exclusivitat Plus (70-85% d'ocupació)

• Begur: Públic premium, taxes més altes, clientela repetitiva
• Calella de Palafrugell: Parelles i famílies amb poder adquisitiu
• Cadaqués: Nínxol artístic-cultural, preus superiors, temporada més curta
• Tossa de Mar: Equilibri perfecte entre demanda i rendibilitat

Nivell 3 - Nínxols especialitzats (ocupació 60-75%)

• Pals Medieval: Experiència històrica única
• Tamariu: Exclusivitat i Privacitat
• Sant Feliu de Guíxols: Famílies catalanes, temporada mitjana-llarga
• ‍

La fórmula per a l'èxit: el que busquen els turistes

‍

Després d'analitzar milers de reserves, hem identificat els factors que marquen la diferència entre un establiment que lloga bé i un que no s'enlaira:

Imprescindibles del segle XXI:

• WiFi d'alta velocitat (innegociable, especialment després de la pandèmia)
• Aire condicionat (juliol-agost són implacables)
• Plaça d'aparcament o garatge pròpia (la diferència entre 5 i 20 reserves anuals)
• Terrassa o balcó amb taula de menjador (els turistes viuen a l'aire lliure)

Els extres que multipliquen les reserves:

• Piscina privada o comunitària (+40% en tarifes)
• Vistes al mar (+30% en tarifes)
• A menys de 10 minuts a peu de la platja (+50% sota demanda)
• Barbacoa i zona exterior (+20% en tarifes)
• Rentadora (imprescindible per a estades superiors a 4 dies)

El detall que et diferencia:

• Benvinguda personalitzada amb productes locals
• Guia pròpia amb recomanacions (restaurants, cales, rutes)
• Decoració contemporània i fotografia professional
• Pack de platja (tovalloles, paraigua, nevera portàtil)
• ‍

Estacions i estratègia de preus

‍

Ultra Alta (juliol-agost): 180-350€/nitReserves mínimes de 7 dies. Aquí es genera el 50-60% dels seus ingressos anuals. No tingueu por d'establir preus premium si la vostra propietat ho justifica.

Alta (juny, setembre): 120-220€/nitEl secret més ben guardat. Clima perfecte, menys aglomeracions, públic més madur disposat a pagar bé. Estades mínimes de 4-5 dies.

Mitjana (maig, octubre, setmana santa): 90-150€/nitPonts, festes, famílies amb nens petits. Estades curtes però rendibles.

Baixa (novembre-abril): 60-100€/nitTeletreballadors, jubilats, turistes que fugen del fred del nord. No descarteu aquesta temporada, pot aportar un 15-20% addicional.

Estratègia guanyadora: Els preus augmenten progressivament a mesura que s'acosta la data. Els que reserven 6 mesos d'antelació paguen menys, els d'última hora paguen prima.

‍

Gestió: Fes-ho tu mateix o contractar professionals?

‍

Autogestió (manteniu el 75-85% dels ingressos)

Avantatges:

• Control complet sobre l'horari i els preus
• Relació directa amb els convidats
• Marge màxim de benefici

Desavantatges:

• Disponibilitat 24/7 per a incidències
• Gestió de claus, neteja, manteniment
• Cal estar a prop o tenir molta coordinació

Gestió professional (manteniu el 60-70% dels ingressos)

Avantatges:

• Zero preocupació, zero estrès
• Màrqueting professional i presència en múltiples plataformes
• Manteniment preventiu inclòs
• Optimització de preus en funció de la demanda

Desavantatges:

• 20-30% de comissió
• Menys control sobre qui es queda

L'opció híbrida: Molts propietaris gestionen ells mateixos la baixa i mitja temporada (quan tenen temps) i contracten professionals per juliol-agost (quan volen gaudir de casa pròpia o estan de vacances).

‍

Marc legal: el que has de saber

‍

La Generalitat de Catalunya regula els lloguers turístics. Necessites:

Llicència turística (HUTG): Necessari. Costa entre 100-300€ depenent del municipi. Sense ella, multes de fins a 90.000€.

Certificat d'Eficiència Energètica: Requerida per llei, vàlida durant 10 anys.

Assegurança de responsabilitat civil: Molt recomanable (150-300€/any).

Declaració de resultats: Les rendes de lloguer estan gravades com a rendiments del capital immobiliari. Es poden deduir despeses de manteniment, IBI, despeses de comunitat, etc.

Important: Alguns ajuntaments tenen limitades les noves llicències. Comproveu sempre abans de comprar si el vostre objectiu és el lloguer turístic.

‍

Plataformes: on fer publicitat de la teva propietat

‍

AirbnbLa reina indiscutible. Augment del trànsit, clientela internacional, gestió segura de pagaments. Comissió: 3% propietari + 14% convidat.

Booking.com: Segona opció imprescindible. Públic més familiar, estades més llargues. Comissió: 15-18%.

VRBO/Homeaway: Especialitzat en cases completes, famílies i grups. Comissió: 8% o quota anual fixa.

Plataformes locals: Costa Brava Villas, Només apartaments, Girona Lloguer. Menor comissió però menys trànsit.

Estratègia professional: Estar en tots ells. Utilitzeu programari de gestió com Avantio o Lodgify per sincronitzar calendaris i evitar reserves dobles.

‍

Errors principiants a evitar

‍

Subestimar les despeses: Neteja professional (50-80€), bugaderia, trencaments, trencaments... Calculeu el 25-30% dels vostres ingressos en despeses d'explotació.

Fotos mediocres: Un fotògraf professional costa 200-400€ però pot augmentar les teves reserves un 40%. És la millor inversió.

No responguis ràpidament: A Airbnb, si no responeu en menys d'1 hora, perdeu el rànquing. La velocitat és fonamental.

Preus fixos tot l'any: Els algoritmes premien la flexibilitat de preus. Ajusteu setmanalment segons la demanda.

Descuidant les ressenyes: 5 ressenyes de 5 estrelles multipliquen les vostres reserves per 3. Respondre a tots, fins i tot als negatius, educadament.

‍

El futur del lloguer turístic a la Costa Brava

‍

La tendència és clara: el turisme de qualitat creix, les estades són més llargues, i els turistes busquen experiències autèntiques per sobre d'hotels impersonals.

El teletreball ha creat un nou segment: professionals que lloguen 1-3 mesos per treballar des del paradís. Aquests “nòmades digitals” paguen bé, s'encarreguen de la propietat i generen ingressos en temporada baixa.

Les propietats sostenibles, amb energia solar, carregadors de cotxes elèctrics i disseny ecològic comencen a posicionar-se com a premium.

‍

És per a tu?

‍

Els lloguers de vacances a la Costa Brava són una excel·lent inversió si:

• Busques rendiments superiors al 4% per any
• Vols gaudir de la teva propietat 2-4 mesos a l'any i rendibilitzar la resta
• T'agrada la idea de generar ingressos passius o semipassius
• Creus en el potencial de revaloració a llarg termini de la Costa Brava

No només t'ajudem a trobar l'immoble perfecte, sinó que et connectem amb els millors gestors turístics de la zona, t'assessorem sobre llicències i et donem projeccions de rendibilitat realistes.

La teva inversió en el paradís és a només un clic. Parlem?